打脸!!专家的口中的苏州楼市

文章来源:无念地产观

要说近几年被苏州楼市打脸打得最肿的专家,可能就要算是杨红旭了。

在15年苏州房价开始强势走高,几乎翻番的时候,杨专家多次发表文章唱衰苏州楼市,并不惜以大黑加红字体提示,苏州房价已到顶峰,泡沫严重。

在16年9月份,老杨更是以一篇雄文《天堂里的楼市风景不相同!苏杭房价大逆转!》,有理有据的指出:

“从新房成交来看,苏州2015年二季度爆量,下半年爆价。今年3月量缩,均价则从7月盘整。近两个月的成交量萎缩至2014年10月本轮行情启动之前,形态非常类似深圳!因此,如果套用老杨的四级预警系统,则当前苏州与深圳一样:红色预警!”

接着,更是以多幅图标和走势图精确的预测:

“苏州的最热板块,只能是园区。去年下半年就一直猛涨,涨至今年3月基本见顶……但老杨的观点很明确:没戏了!即便是出现一两个月的成交量反弹、价格反弹,估计能量有限,不足以逆转振荡下行的大势了。”

后来以至再后来的故事,大家都知道了。

在所有所谓的房地产专家中,最喜欢指点江山的恐怕就要算老杨了,除了不遗余力的推销自己的板块轮动学说之外,杭州、南昌、长沙、成都、厦门、武汉、南京等城市均被他点过名,甚至抛出了杭州是朝阳,深圳是夕阳的论断。然而神奇的是,被他点过名发布过红色预警的城市,无一例外出现了较大的涨幅。

以苏州举例,三年时间,全款变首付。如果真的是老杨的拥趸,损失可能以几百万记。

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宏观与微观

老杨们的问题,出在哪呢?其实从宏观面来看,好像房价的泡沫和下跌是无可置疑的事情。

首先是人口问题,无论是人口老龄化还是新生儿都将出现拐点。

其次是购房需求和实力的问题,比如居民财富被房地产掏空,炒房者推出市场上之后,刚需大军难以进场。

第三则是空置房和大量的过剩房产,尤其是5000万套空置房的数据提出之后,一旦释放必然会对楼市造成冲击。第四则是金融问题,比如去杠杆,银行信贷收紧,房企融资困难之下只能降价出售。

第五是关于房企拿地,从今年和去年的拿地数据作对比,无论是流拍还是溢价都出现下滑的迹象,而这也会影响房价的走势。

但是问题是,若用个案代替整体就犯了社会研究方法中常见的“微体谬误”。以个人为研究单位,一定不可把研究结论推论及于群体或整个地区,否则就会犯微体谬误。当然,以整体研究单位研究得出的结论也不可推论到以个人为研究单位,否则就会犯区群错误。

尤其楼市分析,万万不能以偏概全,尤其是不能拿不具有代表性的案例来分析整体。你拿全国的宏观数据去推论单一城市的房价走势,无异于缘木求鱼,尤其是在一城一策的今天,每个城市的经济结构、人口、购买力差距相当之大,对于专家来说,研究好一个区域或者是城市的楼市已实属不易,若是仅以同一个理论去指点江山,打脸将是大概率事件。

而更为关键的是,如同经济学很多时候被人称之为是事后理论一样,房价的变化,受限于非理性的决定因素,往往只能被观测,而并非能被预测。

在苏州三月份的时候,苏州楼市的异动已经出现。首先是在1月份传统的淡季,却意外的出现成交量的暴增,日成交量甚至接近700套,同时伴随的,是吴江单价2万元以下低价房的快速出清。

同时,1-3月份园区金鸡湖片区的次新房豪宅化进一步加剧,水平面提升效应明显,总价1000万以上房子成交数量开始明显提升。

接着是学区房及改善型(四房及以上)上涨幅度在2018年底至年初上涨幅度要明显超过刚需小户型,改善需求旺盛,且限价改善楼盘全款比率上升,整个购买力尚未完全释放。

最后,政策利好不断,土拍火热,华东地区嗅觉最敏感的地产公司中梁地产再次杀入苏州。

如此可见,底部抬升,顶部成交放大,改善意愿加强,土拍火热,怎么可能如老杨所言,是下跌的一年?

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苏州的板块轮动

而老杨也并不是一无是处,除了预测频频被打脸之外,他提出的板块轮动理论,倒是可以帮我们好好了解一下19年新政后的苏州房价。

在2015年之前,回顾我国房地产市场发展史,从未出现过区域房地产市场的板块轮动,基本特征是多数区域同步变化,同涨同跌。但在2015年之后,出现了非常类似于股市中的板块轮动,一个接一个的轮动。

比如,深圳楼市火爆之后,东莞接着大涨,甚至扩散至中山与惠州;北京通州房价高涨之后,燕郊房价也暴涨,香河、大厂也跟着大涨,;上海周边的昆山,四五年房价不涨,上海限购升级后,反而加速上涨。

为什么会出现此种情况?15年12月的中央经济工作会议,明确将房地产去库存列为五大经济工作目标之一,能否顺利推进这一目标,关键要看三四线城市的去库存情况。

让房价过热的少数一二线城市降温,让板块轮动更快更稳的向部分二线和多数三四线城市扩展,既是政府工作目标,也是市场内部需求。对此,各方都应持乐见其成的态度。

如果把此种理论和背景移植到19年新政之后的苏州,将整个中国的棋盘按同比例微缩至苏州的弹丸之地,一切都得以解释。

摁住了房价上涨最快的园区和新区,就像被严格限购的上海一样,满溢的购买力开始往吴中、相城、市区蔓延,在上述区域二手房特别是学区房价格开始飙升的同时,也开始迎来了成交量大增的春天。

不被限购的限售,在板块轮动的效应下,结果活生生的变成了去库存。

然而在老杨这个理论的最后还有一句话“而当所有板块都轮动完的时候,本轮牛市也就接近尾声了。”

什么是最后的轮动?那就是以前从未进入购房者视野的偏远地段、甚至是老破小的房子开始热炒,往往预示着这轮行情已经已经迎来了最后的接盘侠,接力跑迎来了最后一棒。

如果以此为标准来看,2019年7月份的苏州,正渐渐走向本轮轮动的尾声。