加杠杆去楼市库存风险多多

根据中国现阶段经济发展的特点,继续增加杠杆不仅会增加人们的生活压力,而且不利于房地产业的健康发展。 在坚持居住属性和逐市政策原则的前提下,在保持房地产业健康发展、推进农业现代化的同时,加快人口城市化进程,带动二、三线城市存量增加。

在过去的一年左右,中国已经数次降低利率。一些城市还调整了确定第一套住房贷款的标准,降低了第二套住房贷款的标准,并废除了“超限额”政策。 与此同时,一些房地产代理商、开发商甚至金融机构,无论是明示还是暗示,都已经开始了“首付和贷款”业务。 这些行动在一定程度上支持了住房市场,也增加了经济发展和人民生活的潜在风险。 根据中国现阶段经济发展的特点,继续增加杠杆不仅会增加人们的生活压力,而且不利于房地产业的健康发展。

首先,我国许多城市的房价收入比已经很大了。增加杠杆刺激房价上涨将进一步提高房价收入比。 2015年,全国城镇居民人均可支配收入为3.2万元。即使在一线城市,北上官深年人均收入也只有5.3万元、5.3万元、4.7万元和4.5万元。 在不平衡的分配状态下,大多数人的收入往往低于平均水平。 房价与收入的比率已经很大,增加杠杆肯定会刺激一些地区房价飙升。 今年年初以来,全国商品房销售面积和销售量的增速持续创新高,同比增幅从半年多的10%以上上升至1-4月份的36.5%(销售面积)和55.9%(销售量)。销售量的增长比销售量的增长高出近20%,这表明平均价格有了相当大的提高。 如果这种情况继续下去,房价和收入之间的差距将不可避免地继续扩大。

第二,现阶段我国的社会保障水平还相对较低,加杠杆将对一些民众的生活增加不确定因素。尽管多年来社保覆盖面不断扩大,但由于我国人均GDP仍处于世界中等偏下水平,且老龄化程度不断加剧,多数职工养老金水平较低,就医也需要自付一定比例,还有相当医疗项目属于自费。若是加杠杆,贷款的门槛越低,贷款的比例就越高,贷款的本金及利息也越高,还贷的压力也越大。巨额贷款必然使重压下的“房奴”难以放心大胆地正常消费,幸福感被房子挤压得严重缩水,如遭遇大病或家庭突发事件,个人生活将陷入窘境。

第三,加杠杆会再次刺激投资性需求,不仅不利于去库存,还有可能积聚新的房地产泡沫。加杠杆不仅释放了部分刚需和改善性需求,还刺激了投资投机需求。今年前4个月,除了销售量、价格双涨外,房地产投资也一改持续了一年的增幅逐月降低局面,呈现出明显的V形反转;土地购置面积降幅也从持续了一年多的30%以上迅速缩小至6.5%;本年到位资金增速则由一年前的3%迅速跃升至16.8%。若继续加杠杆,必然导致旧有的泡沫尚未挤出,新的更大的泡沫又在刺激下积聚。

第四,加杠杆会积聚楼市泡沫,必然使发生金融和经济危机的风险加大。虽然目前我国房贷在总贷款中的比例明显低于发达国家,但如果持续加杠杆,甚至让“首付贷”大行其道,并因此加剧了楼市泡沫,还贷风险和银行坏账风险都将明显上升。一旦泡沫破裂,相当一部分依靠贷款的炒房客将无力偿还贷款本息。即使是刚需或改善性需求,高房价加高杠杆,一旦个人及家庭出现影响收入和支出及贷款人还款能力的特殊情况,就可能带来还贷风险。一旦相关风险不可控,必然拖累宏观经济的发展。美国的次贷危机就是高杠杆带来的前车之鉴。

不继续加杠杆,那又该如何去库存?要靠人的城镇化。2014年末,我国一产从业人员比重已经降至30%以下,为29.5%,但总人口中乡村人口的比重仍为45.3%。早在2005年,美国、日本、德国、英国、法国一产人员比重就分别达到了1.6%、4.4%、2.4%、1.3%和3.6%。所以说,推进人的城镇化和推动一产人员向二三产业转移的过程,在我国还远未完结。因此,要在坚持居住属性和分城施策原则的前提下,在保持房地产业健康发展和推进农业现代化的同时,加快人的城镇化进程,进而带动二三线城市去库存。

着眼长远,经济社会要想实现持续健康发展,必须大力推进经济转型升级、结构调整、动能转换,真正改变对土地财政过度依赖。(潘)